Евдокимова Арина Олеговна, молодой ученый студенческой научной школы «Центр методологии судебной и договорной работы кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиала) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России)»
Нестолий Вячеслав Геннадьевич, кандидат юридических наук (12. 00. 03), доцент кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиала) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России), руководитель студенческой научной школы «Центр методологии судебной и договорной работы кафедры гражданского права и процесса Иркутского института (филиала) Всероссийского государственного университета юстиции (РПА Минюста России)»
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА МУНИЦИПАЛЬНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ НЕ МОЖЕТ БЫТЬ ПРИОБРЕТЕНО В СИЛУ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ
(Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 июня 2019 г. по делу № А40-128396/2018)
Теория. Институт приобретательной давности призван устранять правовую неопределенность, которая возникает всякий раз, когда лицо, владеющее имуществом для себя, не обладает титулом собственности на свое имущество. В гражданском обороте лица должны относиться друг к другу как собственники, в таком случае они могут продавать и покупать имущество. Если же лицо обладает имуществом, но не является собственником данного имущества, это означает, что такое лицо встречает трудности при продаже своего имущества. Имущество затруднительно продать, поскольку потенциальные покупатели сталкиваются с риском отобрания купленного имущества его собственником. Чтобы изъятия не случилось, покупатели должны видеть в продавце собственника имущества, предлагаемого к продаже.
Закон. Согласно п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, не являющиеся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.
Практика. Хозяйственное общество по договору купли-продажи муниципального имущества приобрело ряд объектов недвижимости. Однако в договоре пообъектный состав имущества отсутствовал. Продавец передал объекты недвижимости во владение хозяйственному обществу. Затем провели инвентаризацию, по итогам которой хозяйственное общество получило свидетельство о праве собственности на один из объектов недвижимости. На иные объекты недвижимости, а именно кирпичные и металлические здания на фундаменте в количестве шести штук, свидетельства о праве собственности не были получены.
Притязание. Хозяйственное общество, владеющее недвижимостью, право собственности на которую не подтверждалось документально, обратилось с иском к департаменту городского имущества о признании права собственности на недвижимость в силу приобретательной давности. Владелец недвижимости указывал, что владеет недвижимостью открыто, добросовестно и непрерывно более пятнадцати лет. Все объекты расположены на едином земельном участке, который контролируется владельцем. Владелец несет расходы по содержанию недвижимостью. Поэтому хозяйственное общество (владелец недвижимости) полагало, что может приобрести право собственности на свою недвижимость в силу приобретательной давности.
Доказательства. Открытость владения и расходы по содержанию объектов недвижимости хозяйственное общество доказывало действующими договорами энергоснабжения, теплоснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения.
Руководящее разъяснение. Разбирая дело, арбитражные суды принимали во внимание руководящие разъяснения п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (ред. от 23. 06. 2015). В Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 17 июня 2019 г. по делу № А40-128396/2018 сказано: «Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 Постановления 10/22, давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности».
Решение. Установленные по делу обстоятельства не позволили счесть добросовестным владельцем хозяйственное общество, предъявившее иск о признании права собственности на объекты недвижимого имущества. По смыслу закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, указал Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 17 июня 2019 г. «давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности своего завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может».
Обоснование. Судом первой инстанции было установлено, что «истец знал о том, что его право собственности зарегистрировано не на все объекты недвижимости, а также об отсутствии оснований для возникновения права собственности на спорные объекты». Арбитражный суд Московского округа пришел к выводу, что давностное владение истца нельзя признать добросовестным.
Комментарий. Добросовестность давностного владельца не тождественна добросовестности беститульного (незаконного) владельца, являющегося ответчиком по виндикационному иску (ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данный тезис следует из предписания о том, что право собственности на бесхозяйные движимые вещи может быть приобретено в силу приобретательной давности (п. 2 ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно закону бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался (п. 1 ст. 225 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, владелец, приобретающий в собственность бесхозяйное имущество, знает о том, что вещь является бесхозяйной, т. е. о том, что приобретает вещь не у собственника. В ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации говорится о другой добросовестности, а именно добросовестности приобретателя, который не знает и не должен знать, что лицо, отчуждающее вещь, не имеет права ее отчуждать. В силу ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестным является владелец, который не знает и не должен знать о том, что завладел вещью неправомерно.
Правоположение. Разбираемое постановление арбитражного суда интересно не только тем, что позволяет разграничить добросовестность давностного владельца и добросовестность приобретателя имущества, отвечающего по виндикационному иску. В Постановлении Арбитражного суда Московского округа изложено правоположение о том, что приобретение имущества в собственность в силу приобретательной давности невозможно, если приобрести имущество в собственность можно только в порядке приватизации: «Если в силу закона имущество может быть приватизировано только в особом порядке, то это исключает приобретение права собственности на него в силу приобретательной давности».
Итог. Верховный Суд Российской Федерации определением от 13 сентября 2019 г. № 305-ЭС19-14884 отказал хозяйственному обществу в передаче кассационной жалобы на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.